Крупнейший
КОНФЕРЕНЦ – ОТЕЛЬ
****
ОТКРЫТ В 2010
В каждом мировом городе, а Берлин является без сомнения городом мировой величины, как Нью-
Йорк, Лондон, Париж, Москва, есть места расположения недвижимости, в которых никто не
спрашивает о рентабельности объектов, так как этот вопорос отпадает на основе расположения
объектов. Здесь имеет значение только ценность объекта и повышение его стоимости.
Обычно объекты с таким расположением вообще не предлагаются, а если и продаются, то только
по очень высоким ценам, так что и рентабельность в размере 3% считается высокой.
Недвижимые объекты с таким расположением это «Жемчужины» - повышение стоимости
гарантировано!
Мы предлагаем Вам сегодня такую жемчужену!
Речь идет о построенном в 2010 году на Потсдамской площади (Potsdamer Platz) SCANDIC HOTEL в Берлине, имеющем 565 номеров. Это самый крупный по величине отель, который когда либо был построен в Берлине.
Расположение – Потсдамская площадь, Берлин:
В 1989 году, когда была разрушена стена между восточным и западным Берлином, Потсдамская
площадь стала абсолютно лучшим местом в Берлине.
Помимого всего прочего там находится:
- всемирно - известный Sonycenter,
- главное управление немецкой железной дороги (Deutschen Bahn AG),
- Daimler-Benz City
- … и в двух минутах ходьбы: SCANDIC!
За 15 пешеходных минут можно дойти до:
- исторического контрольно-пропускного пункта Чарли( Checkpoint Charlie);
- правительственного квартала;
- Бранденбургских ворот (Brandenburger Tor);
- различных посольств и т.д.;
- все эти факторы характеризуют расположение объекта.
Что бы примерно объяснить расположение этого объекта, то представьте себе, что выставлен на
продажу, торговый центр ГУМ в Москве. Таким образом можно представить себе расположение
SCANDIC.
Отель:
Отель имеет 8 этажей, с 565 номерами.
Общая площадь составляет 30.700 м². В подземном гараже (подвальном помещение) находятся
57 парковочных мест, а кроме того различные площади для технического оборудования, которые в
совокупности занимают еще 2.935 м².
Предлагаемый отель имеет всевозможные помещения для проведения конференций и
мероприятий и в октябре 2010 года при открытии получил звание самого крупного конференц-
отеля в Берлине.
Само собой разумеется, в этом 4* отеле все помещения оборудованы с применением новых
технических стандартов, современно, исключительно и высококачественно.
Эксплуататор –Арендатор– SCANDIC Group:
SCANDIC Group была создана в 1963 году в Швеции и является первоклассным и известным
эксплуатационником отелей.
Актуально SCANDIC эксплуатирует около 160 отелей, в первую очередь в скандинавских странах,
таких как Дания, Швеция, Норвегия, Финляндия, но также и в других европейских странах. Бизнес
отели этой сети играют первостепенное значение, что означает классическими клиентами этих
отелей являются бизнесмены и проводимые ими мероприятия.
В SCANDIC заняты около 6.600 рабочих и служащих. В 2009 году общий оборот SCANDIC Group
составлял 661.000.000 €. SCANDIC является идеальным арендатором для «Бизнес отеля» на
Потсдамской Площади. Более лучшего арендатора невозможно найти.
Договор аренды:
Договор аренды заключен в 2010 году со сроком на 15 лет, с опцией продления два раза еще по
пять лет. Общий срок договора в конечном итоге составит 25 лет – совершенство для любого
инвестора. Арендные платежи связаны прямо пропорционально с выручкой отеля.
Арендодатель/Владелец получает:
33,25% доходов с забронированных комнат и результатов от сдачи в аренду помещений для
конференций.
Кроме того Арендодатель/Владелец получает 8.5% доходов из круга деятельности гастрономии и других доходов отеля.
Важные примечания:
a.
Что бы инвестор имел соответствующую стабильность, то в первый финансовый год он получает
гарантированную арендную плату в размере 4.500.000 € . То что финансовый год уже закончен,
не имеет значение, так как ДОХОДНОСТЬ намного выше, чем ожидалась.
b.
За второй финансовый год инвестор получает гарантированную, официально
задокументированную, арендную плату в размере 5.100.000 € в совокупности с долей участия в
прибыли. Принят в расчет результат в размере 5.623.000 € - в реальности он может быть еще
выше.
c.
Сам SCANDIC исходит из РЕАЛЬНОЙ ежегодной арендной платы в размере 7.187.000 € , которая
предположительно в последующие годы будет выплачиваться.
d.
Договор аренды предусматривает следующие расходы владельца, которые не перекидываются на
арендатора: менеджмент, страховка за здание, накопления на поддержание в исправном
техническом состоянии. Мы оцениваем как реальные расходы:
− Страховку около 70.000 €,
− накопления на поддержание в исправном состоянии 85.000 € ,
− управление/менеджмент около 70.000 (управление может производится нашей
компанией).
Эти расходы, которые не перекидываются на арендатора составляют в сумме около 225.000 € и
должны быть вычтены из доходов/арендных платежей.
ЭкономическЭкономически расчеты – рентабельность:
1.
Базисом для всех расчетов является стоимость объекта. Нам известно, что затраты на
строительство составили более чем 120.000.000 Евро и проект финансировался банком.
Актуальная стоимость, которая является результатом трудоемких переговоров составляет
96.000.000 евро …
… большое количество денег – за исключительный объект недвижимости, с исключительным
расположением.
2.
Мы рассчитываем рентабельность с использованием двух сценариев:
2.1
За второй финансовый год ожидаемые арендные платежи составят 5.623.000. Из них нужно
вычесть расходы, которые не перекидываются на арендаторов в размере около 225.000, что в
конечном итого составит минимум результат в размере 5.398.000 €.
Рентабельность составит 5,6%. Для такого качества и расположения объекта неплохой результат, т.к
решающую роль играет расположение предлагаемого объекта, а не рентабельность.
2.2
Если взять за основу цифры ожидаемые SCANDIC, арендные платежи в размере 7.187.000 евро и
вычесть все расходы, то в результате получится 6.962.000 €
рентабельность 7.3%,
что является СЕНСАЦИЕЙ для объекта такого качества, с таким расположением!
ИТОГ – наша оценка:
1.
Речь идет об объекте недвижимости, которые обычно не поступают на рынок, т к. расположение и
арендатор имеют высокое качество.
2.
Мы располагаем соответствующими документами, подтверждающими 120.000.000 затрат на
строительство.
Стоимость объекта в размере 96.000.000 € можно назвать довольно умеренной и объект скорее
всего будет продан очень быстро.
3.
Приоритетом при принятии решения инвестора должно являться неповторимое расположение
объекта недвижимости. Кроме того важную роль играет повышение стоимости.
Доходность это очень важно, но в этом случае она должна стоять на втором месте, при принятии
решения о покупке.
4.
Рентабельностью конечно же несмотря на это нельзя пренебрегать. Договор аренды связанный
прямо пропорционально с выручкой отеля не является необычным, учитывая размер и значение
объекта.
Все задокументированные цифры основаны на официальных документах и мы исходим из того что,
можно достичь постоянной рентабельности в размере 7%. И хотя мы повторяемся, для такого
расположения это необычно высоко.
5.
Что фактически предлагается?
- Прекрасный объект недвижимости,
- Крупнейший конференц-отель в Берлине,
- С абсолютно первоклассным расположением,
- С первоклассным эксплуатационником,
- В одном из оживленных городов Европы,
- За умеренную цену,
- С оптимальным долгосрочным договором аренды.
Открыто выражая свое мнение:
Независимо от того, на каком уровне находятся эффективная рентабельность
6,8% или 7,3% этот объект является необходимостью для любого инвестора,
который имеет возможность приобрести этот объект.
Кроме того на эффективную рентабельность можно повлиять таким
образом, например:
- 40% до 50% финансировать с помощью кредита,
- при оптимальных условия кредитования в Германии, что касается
процентного уровня.
Рентабельность собственного капитала увеличивается в этом случае еще раз.
