Цены на аренду и продажу квартир взаимосвязаны – с этим тезисом вряд ли кто станет спорить. Рассуждая логически, они должны изменяться вместе: для арендодателя сдача квартиры является бизнесом, доходность которого он хотел бы зафиксировать.

В реальной жизни, однако, процессы подорожания идут с серьезным временным сдвигом. За 2005 и первую половину 2006 годов, когда цены на продажу квартир выросли вдвое, арендные ставки поднялись всего на 20-30%. В 2007-м все с точностью до наоборот: цены на продажу почти стояли, а вот арендные резко рванули вверх. Общее удорожание достигает 30%, половина из которых пришлись на осень.

Дорого или нет?

Как всегда на рынке, ответ на этот вопрос зависит от того, с какой стороны прилавка смотреть. Снимающим, понятно, всегда кажется, что дорого. «Сегодня самый минимум, за который можно снять плохонькую однокомнатную квартиру на окраине, составляет 20 тысяч рублей в месяц, - говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор». – Более-менее нормальный вариант (не пятиэтажный дом, пешком до метро) будет стоить уже 22 тысячи, а в районах «престижнее среднего» (Юго-запад) – уже от 25 тысяч».

Такие цены, конечно, вызывают объяснимое недовольство арендаторов. Средняя зарплата в Москве, по официальным данным, составляет около 30 тысяч рублей. Когда две трети заработка приходится отдавать за «плохонькую однокомнатную квартиру» - это раздражает.

У собственников – своя логика. Сравнивая стоимость арендную и «продажную» стоимости квартиры, они считают проценты доходности. Возьмем стоимость однокомнатной квартиры в 3,8 млн. рублей. В банке – причем в достаточно солидном – вам при вложении такой крупной суммы вам предложат до 8% годовых. Проделав на калькуляторе самые простые вычисления, получаем, что такой вклад будет приносить вам в месяц более 25 тысяч рублей – сумму, совершенно недостижимую при сдаче в аренду квартиры такого уровня. Добавим картине еще несколько деталей. Собственнику сдаваемой квартиры нужно платить квартплату, налоги (на имущество – обязательно, на доходы – пока нет, но государство явно собирается ужесточить тут правила игры), периодически делать хотя бы косметический ремонт. Плюс риски – того, что квартиру сожгут, зальют и далее через запятую. И вообще, сдача в аренду – это, называя вещи своими именами, предпринимательство, т.е. предполагает беготню, хлопоты, волнения. А в банке – пришел, потратил максимум час на открытие вклада – и можно со спокойной душой уезжать на Багамы. Так что если подходить к аренде «по уму», то эта самая однокомнатная квартира на окраине должна сдаваться сегодня примерно за 35-40 тысяч рублей в месяц…

Почему именно сейчас?

Вернемся к вопросу о том, почему подорожание пришлось именно на минувшую осень. Для рынка это нетипично: «Обычно, - напоминает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», - всплеск активности (а вместе с ним и рост цен) бывает в августе и начале сентября, потом же на рынок приходит стабилизация и даже иногда некоторый ценовой откат». В этот раз было иначе: всеобщий рост цен захватил и квартирной рынок аренды.

По мнению экспертов, здесь сложился целый букет причин. Первая и самая очевидная: общий рост цен вообще на все. «Хозяева объясняли свои возросшие аппетиты просто: жизнь дорожает, квартплата растет», - говорит И.Котова.

Но были и другие факторы. Летом и осенью налоговые органы вновь напомнили о себе заявлениями, что они ужесточат контроль за рынком аренды. Владельцы квартир решили подстраховаться, увеличив ставки. Заплатят эти люди 13% подоходного налога – еще вопрос, но цена уже увеличилась. Если не на сумму налогов, то в качестве платы за риск.

Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» напоминает и о том, что именно осенью банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов. Так что многие из тех, кто планировал квартиру приобрести, вдруг обнаружили, что не в состоянии сделать этого. Эти люди направились на рынок аренды, создавая там дополнительный платежеспособный спрос.

Что делать бедным?

Кому на рынке действительно не позавидуешь – это самым бедным из числа снимающих. Цены не просто забрались на уже описанные выше высоты – они еще и продолжают увеличиваться. Хозяева квартир взяли за правило «радовать» своих жильцов новостью о подорожании каждые два-три месяца. Спорить бесполезно: спрос велик, цены растут, а это значит, что освободившуюся квартиру хозяин без проблем сдаст буквально за несколько часов.

Выбор вариантов возможной экономии невелик. Снимать вскладчину 3-4-комнатные квартиры – это означает, что жить придется в условиях коммуналки. В Интернете все больше объявлений от тех, кто ищет компаньонов для съема квартиры. Альтернатива – уехать из Москвы в область. Однако тут сложность в том, что самые ближние к столице города, вроде Химок или Люберец, уже давно стали практически московскими спальными районами. Московские реалии заметны во всем – в том числе и в ценах на аренду. Они уже вполне такие же, как и в столице – если и дешевле, то на 1-2 тысячи рублей в месяц, которые снимающий потратит на ежедневные поездки на электричке или маршрутке. Реально сэкономить можно, только если забраться достаточно далеко – в Нарофоминске, к примеру, цены примерно вдвое ниже московских. Но тратить только на электричку полтора часа в день в один конец – это вряд ли разумно…

Что будет дальше?

Порадовать снимающих вряд ли получится: все эксперты сходятся во мнении, что в наступившем году нас ждет дальнейший рост цен, и цифра в 20-30% оказывается еще наиболее умеренной.

«Ни один из факторов, работающих на повышение цены, не исчез, - отмечает И.Котова. – Все сохранились». Эксперт напоминает, что с 1 января в Москве в очередной раз повысились тарифы на квартплату и коммунальные платежи. Продолжается общий рост цен. Налоговые органы вряд ли остановятся в своем стремлении собрать-таки со сдающих налоги. После длительного перерыва возобновился рост цен на продажу недвижимости – а это значит, что хозяева квартир либо сумеют получать от аренды большие доходы, либо предпочтут квартиры продать и вложить деньги куда-то еще.

Что касается факторов, способных привести к снижению арендных ставок, то их просто нет. Одно время считалось, что сбить цены могло бы государство, создав сеть доходных домов. Однако разговоры планы их создания так и остаются планами. Единственным реально работающим доходным домом остается объект, расположенный в Большом Николоворобинском переулке, в котором апартаменты сдаются по цене от $3000 в месяц – т.е. ни о какой «социально доступной» аренде речь тут не идет.

Владимир Абгафоров
Источник: КДО