Инвестиции в жилищное строительство - для рисковых людей. Договоры, которые девелоперы предлагают своим дольщикам, могут быть признаны фиктивными.
За 2 года действия Закона "О долевом участии в строительстве жилья" (ФЗ №214) ГУ ФРС по Петербургу и Ленобласти зарегистрировало чуть более 3 тыс. договоров. Притом только в 2007 году на первичном рынке продано почти 30 тыс. квартир. Закон о долевом строительстве до сих пор не заработал, но строящееся жилье продолжают покупать.

"Деловой Петербург" попросил юристов проанализировать несколько типовых договоров, заключенных крупнейшими петербургскими девелоперами (ООО "ЛЭК Истейт", ООО "Строительная компания "Петербургская Недвижимость", ООО "ИСГ "Невский Синдикат" и др.) в ноябре-декабре 2007 года. Эксперты пришли к выводу, что даже ведущие застройщики перекладывают максимум строительных рисков на контрагентов. До сих пор в ходу договорные схемы, строящиеся на предварительных договорах купли-продажи. Причем даже крупные компании не гнушаются вводить в сделку фирму-посредника:

Юридический анализ предварительного договора купли-продажи:

1. ООО "___.", зарегистрированное ИМНС №15 СПб 30 марта 2007 г. в лице ___, действующего на основании доверенности от ___, выступающее в соответствии с договором ___ от 28.05.2007 г. от лица ООО "___", именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны...

Комментарий юриста: "В данном случае стороной договора является посредник, юридически не имеющий никакого отношения к застройщику. В случае, если дом построен не будет, ответственность перед покупателями будет нести именно она, а не застройщик. Кроме того, на плечи этого ООО застройщик перекладывает и все вопросы, связанные с налогообложением. (Павел Лепшин, адвокат).

2. ..и ___, именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий Договор о нижеследующем: в будущем Продавец обязуется продать Покупателю Квартиру в строящемся доме по строительному адресу: ___, а Покупатель обязуется купить Квартиру за счет собственных и кредитных средств Банка. Основные характеристики квартиры: __...

Комментарий юриста: "Предметом купли-продажи являются объекты материального мира. В момент заключения договора предмет, именуемый "квартирой", отсутствует. Так что предварительный договор купли-продажи является фиктивной сделкой, прикрывающей инвестиционную. И перечисление характеристик несуществующей квартиры напоминает одесский анекдот: "Фима, вы жарьте, рыба будет!" (П.Л.)

3. …Продавец гарантирует Покупателю, что на момент заключения настоящего договора право требования Продавца на Квартиру не обременено притязаниями третьих лиц, не заложено, в споре и под арестом не состоит, а также Квартира не является предметом договора купли-продажи с третьими лицами, в том числе предварительного договора купли-продажи…

Комментарий юриста: "Фактически квартиры еще нет, а есть только объект незавершенного строительства. Поэтому гарантии не имеют никакой юридической силы, они лишь создают иллюзию ответственности Продавца." (П.Л.)

4. …Стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру заключить Основной договор купли-продажи. Продавец обязуется обеспечить регистрацию своего права собственности... в ориентировочный срок - 90 дней с момента заключения основного договора с Застройщиком...

Комментарий юриста: "Логично: если после регистрации прав собственности Продавец откажется продать квартиру, это уже будет уголовная статья "мошенничество". А так - формально добросовестная сделка. Продавец сообщает, что продаст квартиру только тогда, когда застройщик ее сдаст. Застройщик не является стороной договора, так что за сроки сдачи дома не отвечает никто. (П.Л.)

5. …В качестве обеспечения исполнения Покупателем условий договора Покупатель вносит в кассу Продавца денежную сумму в размере, равном продажной стоимости Квартиры. В случае неисполнения Покупателем обязательств Заемщика по кредитному договору ... Продавец, являясь Поручителем по Договору поручительства..., исполняет обязанности Заемщика...

Комментарий юриста: "Покупатель должен заплатить наличными 100% суммы сделки за обещание продать ему объект, которого еще нет. А пункт о поручительстве наводит на мысль о старой банковской схеме обналичивания: Покупатель берет у банка кредит, несет деньги Продавцу, тот принимает их в кассу, и что с ними происходит затем, знает только узкий круг менеджеров застройщика и банка. (П.Л.)

6. …Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение... обязательств по договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы: стихийных бедствий, военных действий, забастовок, блокад, несчастных случаев, незаконных действий третьих лиц, действий или бездействия государственных органов, изменения законодательства…

Комментарий юриста: "Кроме предусмотренных Гражданским кодексом случаев Продавец внес по крайней мере один дополнительный форс-мажор: "незаконные действия третьих лиц". Если учесть, что менеджеры застройщика в договоре выступают третьими лицами, а двойные продажи подходят под определение "незаконных действий", видно, что Продавец всерьез рассматривает и такой исход этой сделки. (П.Л.)

Павел Горошков

газета "Деловой Петербург"