Операторы вторичного рынка видят все признаки
начинающегося удорожания жилья, спорят лишь о темпах и высоте подъема.
Продавцы пересматривают ценники, торговля на повышение во время
просмотров опять стала актуальной.

За 2007 год средний метр жилья в городе
подорожал на 21% - если считать в долларах. Если в рублях (а рынок за
последние шесть месяцев уже прочно перешел на российскую валюту, за
исключением элитных вариантов) - то на 14%. В любом случае динамика
примерно на уровне инфляции.

Многие операторы ожидали стагнацию и откат
после небывалого скачка цен в 2006 году (напомним, за тот год жилье в
городе вздорожало в 2,2 раза). "Цены не упали, спрос был стабильным. По
статистике нашей компании - на уровне 2006 года", - высказал общее
мнение профессионалов генеральный директор агентства "Петербургская
Недвижимость" Сергей Дроздов.

Операторы отметили, что вернулось уже
подзабытое понятие сезонного летнего спада. В 2006 году на это время
пришелся пик ажиотажа, в 2005-м летняя активность неплохо выглядела на
фоне слабой весенней…

Как должен вести себя "нормальный" рынок,
специалисты уже запамятовали: последние четыре года он пребывает в
нестабильном состоянии. Оглядываться на показатели 2001-2003 годов уже
неоправданно, ибо с того времени покупатели и продавцы сильно
изменились: заметно развился "инвестиционный" спрос, на динамику начали
существенно влиять "ипотечные" покупатели, возросло количество приезжих
из регионов, наконец, начало сказываться на городских продажах и
влияние загородного рынка…

Активно-спокойный год
Ценовая
динамика по разным категориям жилья в 2007 году была удивительно
ровной. Логично было ожидать, что за подъемом, когда опережающими
темпами дорожают самые дешевые квартиры, последует долгий период
коррекции и просторное и качественное жилье компенсирует возникший
дисбаланс. Однако этот период закончился уже в феврале, и с марта
ценники на "единички", "двушки" и "трешки" росли синхронно.

Также не было существенных различий в динамике "хрущей", "сталинок", советской "панели" и кирпичных новостроек.

Прошедший год удивил профессионалов активностью.
Правда, точных данных от регистраторов нет: у Управления Росрегистрации
то и дело возникали проблемы со статистикой в Адмиралтейском,
Петроградском и нескольких пригородных районах.

Однако, если заполнить пропуски в данных с
учетом средней активности, обычно демонстрируемой в районах, выходит,
что за год в Петербурге (вместе с пригородными территориями) совершено
68 900 сделок купли-продажи - на эту цифру мы будем ориентироваться и
далее. Это на 3500 больше, чем было в 2006-м, и почти на 10%
превосходит средние ежегодные показатели последних шести лет.

Ситуация странная: специалисты привыкли, что
чем активнее рынок, тем быстрее растут цены. Здесь все наоборот: 2007
год по количеству сделок превысил результаты 2006-го примерно на 5%, а
по динамике отстал в девять раз: 14% подорожания против 125%.

Впрочем, обычно оживление спроса начинается за
три-четыре месяца до подъема цен, а наиболее активным в прошлом году
был как раз последний квартал (+20% к средним показателям). В 2006-м
рекорды по количеству сделок фиксировались в первом квартале, а
серьезное подорожание началось с апреля - и дальше его темп нарастал
несколько месяцев кряду.

Сегодня профессионалы замечают все признаки
повторения ситуации 2006-го. Спорят лишь о том, насколько мы
приблизимся к рекордам той динамики. Генеральный директор АН "Бекар"
Ирина Гудкина допускает мысль о двукратном поднятии цен за 12 месяцев,
Сергей Дроздов в прогнозах осторожнее: "Для меня психологический предел
роста - 25% за год. Не верится, что после двукратного скачка цен можно
ждать повторения ситуации уже через год".

Откуда у покупателей деньги на дорожающее жилье - ни один аналитик сказать не берется.

Элитные "встречки"
Одна из примет намечающегося подъема - в предложении быстро сокращается
доля компактного жилья. Еще три месяца назад однокомнатные варианты
занимали четверть общегородского листинга. В октябре их было 24%, в
ноябре - 23%, к концу года остался лишь 21%. "Критическая" величина
пока не достигнута (по нашим наблюдениям, в период ажиотажа доля этих
квартир может сократиться до 18, а то и до 16% - так было в марте 2006
года).

Однако порог "спокойного роста" (в такие
времена на однокомнатные варианты приходится 22-23% всего предложения
квартир) - уже преодолен.

О повышенном спросе на компактные варианты
говорят и специалисты рынка: ценники на "единички" и комнаты
поднимаются быстрее остальных. Показательную статистику приводят в
"Петербургской Недвижимости". По их данным, 40% сделок за 2007 год
пришлось на "единички", "двушек" было куплено почти вдвое меньше - 22%,
доля "трешек" составляет лишь 12%.

Еще один признак - растет доля предложения по
центральным районам и сокращается на периферии. Сегодня 30% вариантов
выставлены в историческом центре (мы относим сюда Адмиралтейский,
Василеостровский, Петроградский и Центральный районы). Полгода назад на
них приходилось 23% листинга.

"Заявок на расселение почти не приходит.
Инвесторы не спешат начинать сложные сделки, видимо, ожидают проблем с
подбором встречных вариантов", - делится наблюдениями Ирина Гудкина. В
"Петербургской Недвижимости" отмечают, что в последнее время вообще
стало мало сделок с домами старого фонда.

Не торопятся с продажами и владельцы элитных
апартаментов: они не хотят остаться с наличкой на руках. "Продавцы даже
очень дорогих квартир - от $1 млн - пытаются продавать варианты со
"встречной" покупкой, чего никогда не было на подобных сделках. Или
даже вовсе снимают с продажи объекты до лучших времен, если нет внятных
перспектив дальнейшего вложения денег", - дополняет картину генеральный
директор агентства "Элитные квартиры" Леонид Рысев.

По наблюдениям специалистов агентства "Адвекс",
немало клиентов подумывает о приобретении недвижимости за границей -
она для россиян становится все более доступной.

Претенденты в аутсайдеры
Если три
месяца назад продавцы готовы были обсуждать скидки на 5-10%, то сегодня
ситуация резко изменилась: владельцы квартир требуют доплат. Пока
вариант доходит до печати, хозяева успевают пересмотреть запросы и при
звонке сообщают покупателю о новой цене. Могут поднять цену дважды -
второй раз уже на просмотре. Обычный "шаг" торговли 50 000 или 100 000
рублей.

Дешевле 2,5 млн (в пересчете - около $100 000)
отдельного жилья уже не найти. За эти деньги сегодня получится
приобрести однокомнатную "хрущевку" на выселках и скорее всего на
первом этаже. За приличные "хрущики" где-нибудь в Купчино запрашивают
по 2,7-3 млн - хотя в рекламах пока можно найти и меньшие цифры.

"Страшилок" середины 2006-го года (список
потенциальных покупателей на четырех страницах и аукционы на показах)
риэлторы пока не рассказывают, но многие профессионалы настоятельно
рекомендуют клиентам не тянуть с выбором. Особенно это касается
"ипотечников" - их шансы на растущем рынке невелики.

Впрочем, еще одна категория даже более уязвима в периоды ажиотажа - получатели жилищных субсидий.

"Государственные деньги на рынке пока не очень
заметны, однако немало тех, кто претендует на помощь от государства,
особенно по программе расселений коммуналок. А средства там заложены
немалые. Многие горожане интересуются, как попасть в число участников
программы. Однако чиновники традиционно долго рассматривают все
документы, поэтому при ценовом росте у получателей субсидий немного
шансов опередить других претендентов на приглянувшуюся квартиру", -
говорит Ирина Забродина, генеральный директор Центра Жилищного
Кредитования.

По данным Управления Росрегистрации по СПб и ЛО

Мнения экспертов

Леонид Рысев,
генеральный директор АН "Элитные квартиры":

– Я думаю, на продавцов повлияли слухи о
деноминации. Хотя сама деноминация не угрожает средствам, но граждане
"на всякий случай" опасаются оставаться с наличными в кармане. За
прошлый год сильно упал курс доллара, впрочем, и рубль серьезно сдал -
куда сильнее, чем нас уверяет официальная статистика. На этом фоне евро
выглядит переоцененным. Люди перестали доверять деньгам. Среди
покупателей все больше инвесторов, и они сегодня мечутся: и держать
деньги страшно, и вложить особо некуда.

Сергей Дроздов,
генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость":

– Я считаю, что 2007-й был лучшим в нашей
работе: спокойный по динамике и активный по сделкам. Цены начали расти
в конце года. В декабре сделки открывались по стоимости в среднем на 5%
выше, чем в октябре. Сильнее всего прибавили самые дешевые варианты -
"хрущевки". Также подскочили в цене и качественные новостройки: это
жилье берут "ипотечники". Однако стало заметнее, что у горожан
возникает все больше проблем с получением кредитов: осложнения начались
еще в середине 2007 года, а к настоящему моменту это проявляется все
более явно.

Ирина Гудкина,
генеральный директор АН "Бекар":

– 2007 год начинался застоем, 2008-й - подъемом.
Начало очень похоже на ситуацию 2006-го и 2004 года. Все сложнее
собирать цепочки: сделки, открытые в ноябре, только сейчас закрываются
- конечное звено ищут по два месяца.

Ирина Забродина,
генеральный директор Центра Жилищного Кредитования:

– В начале 2007 года у нас доля ипотечных сделок
составляла 20-25%, в конце - 30-40%. Средняя сумма кредита $60 000-80
000. Подавляющее большинство заемщиков - переезжающие, которым нужны
доплаты. Квартиры на заемные средства "с нуля" нередко покупают
приезжие - работники нефтегазовых отраслей. Банки с удовольствием
выдают им ссуды, если те хотят купить жилье для детей. Однако если
собираются переехать в Питер сами - начинаются сложности: кредиторов
беспокоит, смогут ли заемщики оплачивать кредит, сменив место работы?

По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"

Дмитрий Сперанский