Один из круглых столов конференции «Архитектурный диалог» неожиданно поменял тему. Собравшиеся говорили о наболевшем - проблемах освоения новых территорий, несовершенстве законодательства и путях развития исторического центра Петербурга. Иностранные гости делились своим опытом и осторожно указывали на недостаток опыта у российских девелоперов. Экспертов слушал корреспондент «Квадрата».

Российская специфика проблемы развития территорий стала очевидной с самого начала — если иностранные девелоперы старательно указывали на необходимость учитывать экологическую составляющую проекта, а словосочетание «комфортная среда» было в их выступлениях ключевым, то представители российского бизнеса говорили об экономических проблемах, о необходимости государственной поддержки, об устаревших и не соответствующих сегодняшнему дню нормативах и о проблемах, связанных с отсутствием внятной градостроительной документации.

Дайте, наконец, законы...

«Наши растущие города существенно отличаются от европейских, - сразу же обозначил невозможность прямого переноса опыта соседей на российскую почву Антон Щукин, руководитель проектов ОАО «НИИП Градостроительства». - У соседей муниципальные и административные границы стабильны и не меняются многие десятилетия. У нас же растущие города постоянно наступают на эти границы и вынуждают их сдвигаться. Из-за этого возникают многие правовые проблемы».

По словам Щукина, изменение приоритетов, произошедшее в последнее время в градостроительстве, никак не отражено в законодательных документах. Например, по Водному кодексу все морские территории относятся к федеральной собственности, поэтому возникают парадоксальные ситуации. Например, намывные территории до сих пор не выведены из состава федеральной собственности и считаются территориями морей — следовательно, все намывные земли с юридической точки зрения не существуют. Исключение составляет только Васильевский остров — здесь, как пояснил Щукин, был совершен акт выкупа земли и «на сегодня — это самая чистая с точки зрения закона история создания намывных территорий», но и в этом случае порядок передачи земли не прописан. «Что касается участков, намытых до 2004 года, то их правовой статус — абсолютно никакой», - «обрадовал» собравшихся Антон Щукин. На сегодня отсутствует механизм перевода водной территории в земельные участки.

Существует проблема и с землями Лесного фонда. В частности, например, остается открытым вопрос с городскими лесами, которые необходимо перевести в рекреационную зону. «Рослесхоз в апреле этого года успел подготовить пакет поправок по поводу перевода лесов в земли иных категорий, но эти изменения касаются только Лесного кодекса и никак не отражены ни в какой другой градостроительной документации», - объяснил Антон Щукин.

Препятствуют развитию градостроительной деятельности и проблемы, связанные с определением границ. «Мы не создаем границы населенных пунктов, мы создаем предпосылки для перевода земель в другие категории, но перевода при этом не происходит», - развел руками эксперт. «В Санкт-Петербурге городские власти почему-то занимают позицию — у нас есть границы Санкт-Петербурга. Так вот - у нас нет границ населенного пункта Санкт-Петербург. У нас есть только административные границы субъекта Федерации. Границы Санкт-Петербурга как населенного пункта еще только предстоит устанавливать», - добавил Щукин.

Любопытно, что вопрос о не установленных границах Петербурга как населенного пункта поднимался накануне на общественных слушаниях по проекту ПЗЗ в Петроградском районе — ответа на него представители общественных организаций пытались добиться у разработчиков ПЗЗ. Виктор Полищук, заместитель председателя КГА, во всеуслышание объявил, что авторы вопроса «пытаются принизить статус Санкт-Петербурга и низвести его до уровня какой-нибудь Яблоневки». Он же заверил собравшихся, что Санкт-Петербургу не нужны границы населенного пункта, раз он выделен в отдельный субъект Федерации.

Кроме «пограничных проблем» не решены и проблемы технические. До сих пор не установлены документы технического регламентирования. «Они формируются, но как-то вяло, а потом их придется вносить в Правила землепользования и застройки — новые! - и в свою очередь придется менять ПЗЗ», - предупредил Щукин. Сдерживает развитие градостроительной отрасли и отсутствие внятных СНИПов. «Все нормативные акты у нас разработаны в советские времена, с учетом тех норм и требований, - прокомментировал эксперт. - Необходимо создать новые, причем учитывающие не только отдельные здания, но и всю зону будущей застройки в целом».

И, разумеется, основная проблема градостроительной документации заключается, по мнению Щукина, в том, что Градостроительный и Земельный кодекс до сих пор противоречат друг другу. «Необходимо, наконец, привести их в соответствие», - считает он.

Корень всех проблем — экономика

Галина Савельева, главный инженер архитектурно-проектной мастерской Сергея Цыцина, считает, что освоению новых территорий препятствуют прежде всего экономические факторы. «У нас нет механизма освоения новых территорий — не может инвестор вкладывать средства еще и в создание инженерной сети, этот вопрос должны решать местные власти или надо разрабатывать схему взаимодействия с естественными монополистами, но их тоже нет», - пояснила она.

В итоге, по ее словам, развитие новых территорий в нашей стране происходит тремя способами. В первом — самом лучшем и редко встречающемся варианте — девелопер выкупает территорию (обычно небольшую) и развивает ее. Во втором варианте девелопер выкупает большую территорию, разрабатывает мастер-план, согласовывает ее, застраивает небольшую часть, а оставшуюся землю продает по частям. «Самое печальное, что стоимость земли в этом случае повышается не за счет инженерной подготовки территории, а за счет мощного бренда», - заметила Савельева. Третий сценарий развития событий практически повторяет предыдущий, с той разницей, что мастер-план участка продается целиком.

«Большинство сегодняшних проектов — это проекты заявленные, - поддержал Савельеву Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург». - На сегодня еще ни один из них не реализован. При этом, такие масштабные территории, как «Северная долина» могут быть освоены только если ежегодно привлекать по 300-400 покупателей. Все прекрасно понимают, что это невозможно». Любой крупный проект в нашей стране сегодня проходит, по Пашкову, определенные стадии эволюции: «вначале собираемся строить все, потом строим часть, а часть продаем, а потом продаем и сам мастер-план».

По мнению Савельевой, для того, чтобы как-то изменить ситуацию, необходимо изменить налоговое законодательство. «Сегодня налог на землю невелик, а подоходный налог люди платят не по месту жительства, а по месту работы, - объяснила она. - Поэтому местные власти не заинтересованы в том, чтобы развивать жилье — жилые кварталы практически не приносят им прибыли, а доставляют только лишнюю головную боль: увеличивается транспортная нагрузка, появляются пробки, ухудшается экология, возрастает нагрузка на социальные объекты. Между тем без поддержки властей девелоперы ни проблемы с инженерной подготовкой территории, ни транспортные проблемы решить не в состоянии.

Экология, комфорт, перспективы.... Заграница нам поможет?

По мнению западных коллег, необходимо отойти от понятия «архитектура» и оперировать категориями урбанистики. «Проблема этого века — это проблема формирования города. Население сгущается в каких-то центрах, и им необходимо придать форму квартала», - считает Ennio Nonni, директор департамента Объединенных территорий города Фаэнза (Италия). «Города растут, и задача администрации этих городов — быстро и своевременно реагировать на все изменения. Надо, чтобы урбанистическое планирование предшествовало архитектурному жесту», - посоветовал он.

«В Санкт-Петербурге сложилась вполне типичная ситуация, - высказал свое мнение Paul Shroeder, основатель архитектурного бюро fs-architekten (Германия). - Исторический центр, вокруг него широкий индустриальный пояс, а за ним — жилые «спальные» кварталы. Эти проблемы типичны для многих европейских городов». По мнению архитектора, необходимо преобразовать город в комфортное для жизни пространство — для этого внутри индустриального пояса надо выделить зеленые зоны, парки и «пространства для променада». «Город должен быть для людей — вам необходимо выйти на новый уровень качества жизни, - считает Shroeder. И «велосипеды бы развивать неплохо — чтобы улучшить экологию», подчеркнул немецкий архитектор.

По прогнозам Николая Пашкова, в ближайшие 5-7 лет именно понятия «качественная комфортная среда для жизни» будут ключевыми при выборе покупателем недвижимости. «Обострится конкуренция между предложениями комфортной среды обитания», - полагает он.

Правда, как тут же уточнил Пашков, качество проектирования в России оставляет желать лучшего. «Проектировщик берет одну советскую норму,вторую, третью, применяет их к участку и на выходе получается тот продукт, который абсолютно невозможно продать», - рассказывает он. Поэтому, по словам Пашкова, для разработки мастер-плана всего участка приходится привлекать иностранных специалистов . «Беда наших проектировщиков в том, что они привязаны к нашим нормам, не менявшимся с советских времен», - пояснил эксперт.

По мнению Галины Савельевой, кроме комфортной среды обитания человеку нужны еще и смысловые перспективы — например, возможность работать. Решение этой проблемы она видит в создании городов при крупных предприятиях и развитии наукоградов. «У нас была своя советская школа градостроительства, которая прекрасно умела развивать территории вокруг предприятий, но она как-то рассосалась в последние десятилетия. Наверное, нам надо приглашать зарубежных специалистов, чтоб они научили нас заново тому, что мы когда-то умели делать», - поделилась она своими соображениями.

К слову, Paul Shroeder, реализующий сейчас в Павловске проект «Дом для пожилых людей» объяснил, что сейчас ведутся поиски оператора, который будет управлять этим проектом. «Это — первый проект такого рода в России, потому у ваших соотечественников просто нет опыта управления подобными непростыми объектами», - объяснил он причину, по которой его компания выбирает партнера среди германских и австрийских компаний и даже не начинала вести переговоры с участниками российского рынка.

Центр Петербурга — «без стекла и бетона»

Максим Соколов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, заинтересовался проблемами сохранения исторического центра Петербурга. «Я побывал летом на двух телемарафонах — на 5-м канале и на канале «100 ТВ», - объяснил он свой интерес к этой проблеме. - И для меня было открытием то, что представители общественности в соотношении примерно 90 к 10 требовали «прекратить застройку в центре горда, заморозить всякое строительство» и «перестать уродовать центр». И, кстати, это были очень уважаемые люди — деятели культуры, искусства, науки».

Председатель комитета по инвестициям обратился к участникам круглого стола с вопросом — возможно ли продолжение строительства в историческом центре, или правы те, кто ратует за его сохранение в строго зафиксированном состоянии.

«По-моему, у администрации города просто нет политической воли,чтобы прекратить строительство в центре», - заметил Николай Пашков, но на вопрос ответил. По его мнению, в центре города достаточно депрессивных зон пустырей, заброшенных территорий разорившихся предприятий, на которых новое строительство возможно, главное при этом — не вредить историческому облику города.

«Что касается строительства в исторической части города — есть примеры откровенного варварства, и, по-моему, они — на совести тех, кто согласовывал эти проекты, - заявил Пашков. - Задача девелопера — зарабатывать деньги, а власть должна его ограничивать в этом его стремлении». «Что касается строительства в уже сложившихся жилых кварталах, то это — вопрос нормального грамотного регулирования застройки. Можно строить, не причиняя никому вреда», - добавил он.

По мнению зарубежных коллег, исторический центр города следует сохранить. «В вашем городе должна быть применена практика европейских городов — никаких новых объектов и консервация уже существующих построек, - заявил Ennio Nonni. - В тех случаях, когда новое здание все-таки строится — например, на месте разорившегося предприятия, на пустыре или в каком-то подобном месте, то оно должно быть очень тесно увязано с существующей застройкой». Поддержал итальянца и Paul Shroeder — в частности, его проект «Дома для пожилых» в Павловске фактически представляет реплику существующей в Павловском парке архитектуры.

«И — никаких остекленных поверхностей и железобетонных фасадов! - предупредил в заключении дискуссии итальянец. - Даже если большой мастер с мировым именем берется делать проект с использованием этих материалов, он никогда не сможет создать здание, гармонирующее с исторической застройкой!».

Кира Обухова

Источник : Квадрат.ру