Представители ведущих строительных компаний, обеспокоенные падением спроса на недвижимость, обсудили проблемы отрасли на круглом столе. Оказалось, что кризис еще не наступил, а в сегодняшних проблемах виноваты психология и журналисты, «нагнетающие истерию». Ведущих игроков рынка слушал корреспондент «Квадрат.ру».

Спрос упал раньше, чем ожидали

Цифр о снижении объемов продаж участники круглого стола не раскрывали, хотя и не скрывали, что квартиры стали продаваться намного хуже. Напомним, в сентябре-октябре количество сделок по жилой недвижимости уменьшилось, по данным агентств недвижимости, на 10-30 процентов. По мнению представителей строительной отрасли, снижение спроса объясняется «истерией». Общее недоумение по поводу поведения покупателей выразил Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»: «Экономических предпосылок для снижения спроса еще нет, а он уже начался».

Старательно обходя стороной вопрос о платежеспособности населения, девелоперы рассуждали о том, что люди перестали покупать квартиры, поскольку надеются на падение цен; вспоминали 2004 год и призывали «не повторять ошибок прошлого». «Помните 2004 год, когда был принят закон о долевом строительстве? - поинтересовался Матвей Закашанский. - Тогда людям объявили, что скоро они смогут купить себе квартиру за 300 долларов. Вот все «сидели» на деньгах и ждали, когда цены упадут. В результате получили 2006 год с безумно взлетевшими ценами».

Отметили собравшиеся и то, что из-за банковского кризиса сократилась доля ипотечных сделок: по разным данным, с помощью программ ипотечного кредитования приобрели квартиры около 20% покупателей. «Сегодня ипотека почти полностью ушла с рынка», - мрачно отметил генеральный директор группы ЛСР Игорь Левит. «Этот сегмент полностью выпал», - согласился с ним Максим Шубарев, председатель совета директоров холдинга Setl Group, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», и добавил: «Необходимо восстановить программу ипотеки на федеральном уровне - иначе о доступном жилье говорить не придется вообще».

Впрочем, по подсчетам участников совещания, снижение спроса из-за отсутствия ипотеки хоть и ощутимо, но не критично. Больше всего их беспокоили те покупатели (по разным подсчетам от 20% до 30%), которые выжидают, куда пойдет рынок. По прогнозам президента холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, если картина спроса не изменится, то строительным компаниям придется «работать в половинном режиме», то есть, выполнять только 50% проектов.

Ниже уже некуда

Ждут покупатели снижения цен, как выяснилось, напрасно. Лейтмотивом всех выступлений звучало - «снижения цен быть не может, потому что этого не может быть» и «мы не москвичи: мы работаем честно». Лидеры отрасли настойчиво и аргументировано объясняли, стоимость «квадрата» вполне соответствует реальной ситуации, а любое снижение должно выглядеть для покупателей подозрительным и служить поводом для того, чтобы тщательно проверить финансовую устойчивость демпингующей компании.  Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенпецСМУ», не поленился нарисовать диаграмму, отражающую ценообразование в строительной отрасли.

Представитель «ЛенСпецСМУ» представил картину расходов компании: четверть всех затрат на строительство составляет статья расходов «приобретение права на землю», 21% - это зарплата сотрудникам строительной компании, 10% уходит на инженерное обеспечение и 9% - на выплаты по кредитам. Расходы из общей суммы  на подешевевшие в последнее время строительные материалы — цемент и арматуру — составляют 4 и 13 процентов соответственно. «Поэтому то, что цены на них снизились, не может повлечь за собой изменение стоимости квадратного метра, - пояснил Заренков. - Одновременно возросли расходы на строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение и выплату процентов по кредитам». «Я считаю, что стоимость 3150 долларов за квадратный метр жилья — вполне адекватна. Снизить ее невозможно — тогда мы будем продавать квартиры ниже себестоимости», - заявил он.

«Если компания объявляет скидки на 15% и больше, то это — либо какой-то маркетинговый ход, либо попытка оперативно решить неотложные проблемы», - высказал свою точку зрения генеральный директор группы ЛСР Игорь Левит. «Мы не в Москве, здесь никогда не была в ходу «маржа» в 250 процентов, - дополнил выступления Эдуард Тиктинский. - У нас девелоперы работают честно, с небольшой прибылью, но и «падать» по ценам нам поэтому некуда».

Михаил Бимон, генеральный директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость», предложил не обольщаться насчет перспектив, которые открывает кризис для покупателей, и не переносить опыт 1998 года на 2008. «Тогда не было снижения цен, - пояснил он. - Цены снижались в долларах, но не в рублях — это было кажущееся удешевление недвижимости. А сейчас у нас зона рубля, поэтому снижения цен тем более не будет». По мнению эксперта, рост процентов по вкладам — это показатель того, что в стране развивается инфляция. «А она всегда работает против понижения цен», - заметил Бимон.

Банкирам тоже надо нервы лечить

Истерике подвержены, как оказалось, не только рядовые покупатели, но и банковские структуры. «С банками такая же проблема, как и с потребителями, - посетовал Максим Шубарев. - Деньги у них есть, но они боятся их выдавать. Ждут, а что будет дальше?». По его мнению, как только финансовый кризис закончится, «банки повернутся лицом к строительной отрасли».

«Мы никогда не испытывали кризиса, у нас нет такого опыта, - заступился за финансовые структуры Эдуард Тиктинский. - А теперь он случился и заставил банки пересмотреть политику». По мнению эксперта, в некотором роде кризис можно расценивать как благо для финансовой сферы: «Как они работали! Основатели банков перевернулись бы в гробу, если бы увидели, как действуют их юные последователи!». Теперь, по мнению представителя строительной отрасли, банкиры будут вынуждены более трезво проводить свою кредитную политику. «Но пока они боятся выдавать деньги абсолютно на все», - заметил эксперт.

Правда, по словам Лелина, проблема кредитования отрасли заключается отнюдь не в истерии. Банки готовы предоставлять кредиты строительным компаниям, но только на условиях залога. «Весь вопрос в залоговой массе: она у строителей не такая большая. Хорошо тем компаниям, у которых большой запас земли, они могут предоставить залог, а у остальных неизбежно возникают проблемы с получением кредитов», - прокомментировал он ситуацию. «Мы только что получили в Сбербанке кредит на 110 миллионов рублей. У этого банка деньги есть, и он готов их выдавать», - сообщил Лелин.

«А сейчас-то мы где?»

Участники круглого стола сошлись на том, что ситуация пока далека от критической. «Повезло тем компаниям, у которых платежи не пришлись на начало кризиса», - заметил Тиктинский. Сразу же выяснилось, что, к примеру, сумму в 35 миллионов рублей холдинг RBI должен выплатить в 2009 году, основная кредитная нагрузка приходится на 2010-2011 годы. «М-Индустрия» должна погасить займ в 2011 году, «ЛенСппецСМУ» - в 2010. Спокойствие девелоперов оказалось вполне объяснимо.

Однако, как отметил Тиктинский, если кризис протянется полгода, то это не будет критичным для отрасли. «Но если он растянется на два-три года, то при работе в половинном режиме даже выплатить кредиты будет не очень просто», - добавил он. По мнению Бимона, два года финансового кризиса приведут к тому, что о развитии строительной отрасли придется забыть на 4-5 лет.

«Нам важно понять, где мы сейчас находимся — уже на дне или только вступаем в кризис, - подвел итог обсуждениям вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. - Пока еще рано строить какие-то прогнозы».  По мнению чиновника,  ситуация более или менее прояснится в марте-апреле следующего года. «Вот тогда и станет понятно, надолго ли растянется финансовый кризис, и какими могут быть его последствия», - предсказал он.

Кира Обухова
Источник : "Квадрат.ру"