Основное достоинство и одновременно недостаток Василеостровского района – его островное расположение. Близость территории к центру города делает ее престижной как для проживания, так и для ведения бизнеса. В то же время слабая связь с остальной частью Петербурга создает василеостровцам немало проблем.

Василеостровский район расположен в центральной части Петербурга. В современных границах образован в 1917 году, охватывает территории Васильевского острова (отсюда название) и острова Декабристов. С Центральным районом связан Дворцовым мостом, с Адмиралтейским – Благовещенским, с Петроградским районом – Биржевым и Тучковым мостами. Площадь – 19,8 кв. км. Численность населения – около193 тысяч человек.

Остров как стиль жизни

История освоения острова началась практически одновременно с закладкой Петербурга Петром I. Первоначально застройка велась в восточной части территории. Был разработан проект планировки Васильевского острова, превращавший его в подобие Венеции. От Большой Невы и до реки Смоленки по территории острова были прорыты каналы, вдоль которых возводились дома. Но скоро утопичность проекта стала очевидной, и каналы засыпали. На их месте появились проезды – современные линии.

До середины XIX века на территории Василеостровского района преобладала деревянная застройка, в районе Гавани и на острове Голодай (сейчас Декабристов) сохранялись обширные заболоченные пустыри. В начале XX века восточную часть района полностью застроили, на юго-западе сформировалась промышленная зона. В 1950-х годах осуществлена застройка юго-западной части острова – территории Гавани. В 1960–80-х – проведен намыв территории и созданы новые жилые кварталы в северо-западной части района. Это был масштабный проект создания морского фасада города, ключевыми объектами которого стали Морской вокзал и гостиница «Прибалтийская». В XX веке полностью проект воплотить в жизнь не удалось. В 2006 году начался новый намыв территорий и строительство морского пассажирского терминала. Вновь образованные земли планируется использовать под жилую, деловую, торговую и социальную застройку.

Социальная инфраструктура в Василеостровском районе развита неплохо. Это связано с тем, что он обособлен от города и вынужденно находится на самообеспечении. «Город в городе» располагает необходимым набором социальных услуг (прежде всего – медицинских и образовательных). В районе сосредоточено большое число вузов и НИИ – Санкт-Петербургский государственный университет, Академический институт живописи, скульптуры и архитектуры им. Репина, Горный институт им. Плеханова, Санкт-Петербургский научный центр РАН и др.

В юго-западной части Васильевского острова по сей день существует промышленная зона. В районе работают около 40 предприятий. Среди них Балтийский завод, Сталепрокатный завод, также заводы «Севкабель», «Электроаппарат» и др.

Основная проблема острова – неважная транспортная доступность. Наличие двух станций метро – «Василеостровской» и «Приморской» – несколько уменьшает оторванность района от остального города, но не решает проблему перемещения по самому острову.

Дороги Васильевского острова находятся в состоянии постоянного ремонта. Владельцам личного автотранспорта приходится терять время в пробках, прежде чем добраться до одного из четырех мостов, ведущих к другим петербургским территориям. Транспортная сеть района работает на пределе, и резервов для ее развития немного.

Музей квартир на любой вкус

Васильевский остров – это своего рода музей недвижимости Северной столицы. На его территории представлены все исторические периоды застройки и почти все типы городских квартир. По составу жилищного фонда и его качественным характеристикам в Василеостровском районе можно выделить четыре относительно обособленных зоны, а именно: историческую часть; западную часть; микрорайон Галерной гавани и несколько кварталов в районе улицы Одоевского.

Жилые кварталы исторической части острова территориально ограничены: на востоке – ансамблем Стрелки и набережной Макарова; на севере – набережной реки Смоленки; на западе – Смоленским кладбищем до Малого проспекта, 18-й линией до Среднего проспекта, 24-й линией до акватории Невы; на юге – набережной Лейтенанта Шмидта.

Эта территория неоднократно перестраивалась. Сохранившаяся жилая застройка, в основном, представлена доходными домами второй половины XIX – начала XX века. Здания в большинстве своем капитально не ремонтировались, имеют деревянные перекрытия, что отрицательно отражается на их потребительских характеристиках. Домов, прошедших полный капитальный ремонт, сравнительно немного. Полностью отремонтированы жилые строения на 2-й линии в квартале от Большой Невы до Большого проспекта.

В составе жилищного фонда по-прежнему преобладают коммунальные квартиры. Но чем ближе к Стрелке Васильевского острова, тем активнее ведется процесс расселения и выше цены на жилье. На наиболее привлекательной для инвесторов территории, восточнее 8-й Линии, ведется точечная реконструкция. Но чем дальше на запад, тем цены ниже. Здесь дореволюционная застройка соседствует с жилыми массивами тридцатых годов прошлого века, больше нерасселенных коммунальных квартир и разнороднее социальный состав.

В исторической части Васильевского острова можно выделить две доминанты. Внутренняя – станция метро «Василеостровская», объединенная с историческим центром района, Андреевским рынком, пешеходной зоной. И внешняя – набережные Невы и Стрелка.

В старой части района есть предложение элитных квартир. В основном, это «фасадные» квартиры в непосредственной близости от Стрелки, на Большом и Среднем проспектах, близ Румянцевского сквера, в пешеходной зоне на 6–7-й линиях. В видовой части острова – на набережных Невы – за исключением нескольких домов расположены нежилые строения и предложений элитных квартир с видом на воду крайне мало. Плотность застройки очень высока, современных домов практически нет. Пожалуй, единственное исключение – недавно построенный жилой комплекс «У Ростральных колонн» (компания «Эталон-ЛенспецСМУ»).

К освоению западной части Васильевского острова приступили в 1960-е годы – в рамках реализации проекта создания морского фасада города. В ближайшем будущем площадь этой островной зоны существенно расширится за счет очередного намыва. Как это повлияет на уже сложившееся окружение, пока сказать трудно. Сегодня стоимость жилья здесь одна из самых высоких в городе.

Территория западной части Васильевского острова (ЗЧВО) ограничена на севере и западе акваторией Финского залива и Малой Невы; на юге – Ковшом Галерной гавани и ул. Нахимова; на востоке – Смоленским кладбищем и проспектом КИМа.

Большая часть жилищного фонда территории – улучшенная типовая панель, типовой кирпич и «экспериментальные» дома. Меньшая часть – «корабли» и хрущевки. Однако дешевое предложение здесь практически отсутствует. Даже квартиры в домах с плохими потребительскими характеристиками продаются дороже аналогов в других районах.

Территория обладает преимущественно молодым жилищным фондом с хорошими потребительскими характеристиками. В советское время на этой территории было возведено некоторое количество «экспериментальных» домов, строившихся по индивидуальным проектам с применением новейших технологий. Долгое время эти жилые здания по своим качественным характеристикам считались лучшими в городе.

К достоинствам территории относится ее местоположение, панорамные виды из окон домов, возведенных рядом с Финским заливом. Неплохо развита социально-бытовая сфера. Здесь немало детских садов, школ, поликлиник. Наличие станции метро «Приморская» с бурно развивающейся вокруг нее социальной инфраструктурой позволило этой части Васильевского острова стать одним из самых престижных мест в городе для проживания и успешно конкурировать с такой востребованной городской зоной, как кварталы сталинской застройки вдоль Московского проспекта. Благодаря большим объемам нового строительства ЗЧВО остается одной из самых дорогих петербургских территорий и сейчас. В настоящее время здесь в основном осуществляются инвестиционные проекты, связанные с жилищной застройкой. Надо отметить, что свободных участков немного и приходится заниматься уплотнением. Так, в 2000–2002 годах кварталы активно «уплотняли» в районе Морской набережной, Капитанской улицы и Кораблестроителей.

Жилой массив в районе Гавани с севера ограничен улицей Нахимова, с востока – улицей Беринга и Детской улицей, на юге – Большим проспектом, на западе – Наличной улицей. Жилищный фонд здесь самый разнообразный, присутствуют практически все типы жилья, существующие в городе, кроме панельных домов. Здесь есть и старый фонд, и сталинки, и кирпичные хрущевки. Недостаток территории – плохая транспортная доступность. И станция метро «Василеостровская», и «Приморская» достаточно удалены от Гавани.

В районе почти нет доминант. Роль таковой мог бы выполнять выставочный комплекс Ленэкспо. Но он скорее похож на обособленный деловой город, и «внутренняя» жизнь комплекса практически не влияет на окрестные территории. Несмотря на все недостатки, Гавань – одна из самых дорогих территорий города, пользующаяся стабильным спросом у горожан. Покупателей квартир в это месте привлекают неплохие потребительские характеристики сталинских домов. И общая благоустроенность территории – здесь много зелени и почти нет машин.

Район улицы Одоевского представляет собой своего рода анклав. Территория зажата среди депрессивных промзон, обладает очень ветхим фондом и плохой транспортной доступностью. Жилищная застройка здесь преимущественно плохого качества и практически полностью относится к категории «старый фонд». Перспектив развития это пространство почти не имеет. Район окружен промзонами, и новое строительство здесь не ведется. Толчком к будущему развитию может послужить рост деловой активности на этой территории.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» средняя стоимость квадратного метра в Василеостровском районе составляет порядка 105 тыс. руб. Самый дорогой квадратный метр предлагают в «видовых» квартирах в кирпичных домах старой части района – на набережной Макарова, в Биржевом переулке. Стоимость «квадрата» здесь достигает 160 тыс. руб. Самые дешевые варианты можно найти в домах старого фонда на 11, 14, 15-й линиях Васильевского острова. Квадратный метр в таких квартирах едва дотягивает до 55 тыс. руб.

Спрос на жилую недвижимость Василеостровского района имеет особенность – квартиры здесь приобретают по большей части сами его обитатели. По словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, спрос в районе обеспечивается в основном жителями острова и иногородними. «Без кардинального изменения транспортной ситуации в районе попытки привлечь покупателей из других районов почти не имеют перспектив, – считает г-н Бобашев. – Многих покупателей отпугивает обилие коммуналок, аварийный жилищный фонд в исторической части района и изолированность кварталов новостроек». По мнению Сергея Бобашева, неважная транспортная доступность территории также ставит под сомнение успешность крупных проектов по строительству жилья на намывных территориях в западной части острова.

Дефицит магазинов и офисов

За последние два-три года на Васильевском острове открылось немало бизнес-центров классов «В» и «С». В основном это реконструированные производственные помещения в старой части Васильевского острова. В 2006 году на Васильевском появились первые офисные комплексы класса «А». В скором времени Василеостровский район может стать третьей по популярности деловой зоной в Петербурге, после Центрального и Петроградского районов.

С 2003–2005 годов на рынок выведено несколько бизнес-центров, которые прошли полную реконструкцию и отличались достойным уровнем ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций. Холдинг «Империя» открыл на Васильевском острове два деловых центра класса «B» «Сенатор» (Большой проспект, 80, и 7-я линия, 76). Оба «Сенатора» на Васильевском – реконструкция производственных помещений, Обойной фабрики и фабрики роялей «Беккер».

Сегодня холдинг «Империя» готовит к реализации еще один крупный проект – новый комплекс «Сенатор» площадью 65 тыс. кв. м (на месте завода «Пневматика»), расположенный на 18-й Линии Васильевского острова.

В 2006 году шведская девелоперская компания Ruric AB открыла на Васильевском сразу два бизнес-центра класса «А» – «Густаф» и «Магнус». Здания комплексов «Густаф» и «Магнус» – бывшие складские помещения фабрики им. Урицкого.

Впрочем, из-за большой плотности застройки в старой части Васильевского острова возможна только точечная реконструкция. Большие надежды девелоперы возлагают на развитие проекта строительства морского пассажирского терминала и освоение западной части Васильевского острова, которое предполагает образование новых территорий общей площадью 476 га. Кроме самого терминала на намытой территории планируется воздвигнуть объекты социальной инфраструктуры, коммерческую недвижимость (всего около 6 млн кв. м), а также проложить отрезок Западного скоростного диаметра.
Начало строительства морского пассажирского терминала на Васильевском острове дало толчок к преобразованию промзоны в юго-западной части острова под деловую и жилую застройку. Эксперты полагают, что быстрее будет освоена намывная часть, а территория, которую занимают несколько крупных промышленных предприятий, начнет освобождаться не раньше чем через три-четыре года.

Одним из первых о намерении преобразовать в деловой центр принадлежащую им территорию заявило руководство Балтийского завода. Начало перевода производства с Балтийского завода в промзону «Северной верфи» намечено на 2008 год. Площадка в 60 га, которую занимает предприятие на Васильевском острове, позволяет разместить 1,2 млн кв. м жилья, офисов и гостиниц.

Плотнность застройки Васильевского острова мешает развиваться и торговым комплексам. На Василеостровский район (как и на Фрунзенский) приходится меньше всего отдельных точек и торгово-развлекательных комплексов в Петербурге. Нехватка торговых площадей очевидна – сосредоточение магазинов и заведений общепита можно наблюдать практически только у станций метро.

На острове практически нет крупных торговых комплексов. Причиной этого эксперты рынка называют отсутствие свободных земельных пятен. Кроме того, Василеостровский район недостаточно велик и густонаселен, по мнению девелоперов, чтобы создавать здесь крупные центры. Еще одна из причин дефицита торговых объектов – проблема транспортной доступности.

Единственная территория Василеостровского района, которая может похвастаться обилием торговых помещений – пешеходная зона на 6–7-й линиях. Здесь представлены магазины по продаже одежды и обуви, ювелирных изделий и сотовых телефонов, салоны красоты, а также множество заведений общественного питания различного формата.

Всего на Васильевском с десяток крупных торговых центров и гипермаркетов. Два из них введены в 2006 году. Продуктовый гипермаркет сети «Лента» открылся в конце марта на Уральской ул., 29, к. 1. Комплекс стал, по сути, первым продуктовым крупноформатным магазином на острове. В том же году открылась первая очередь торгово-развлекательного центра «Шкиперский молл» на Малом проспекте Васильевского острова, 18 (угол с Наличной ул.). Общая площадь помещений первой очереди составляет 20 тыс. кв. м, из них 13 тыс. отведено под торговлю. Якорными арендаторами стали супермаркет «Патэрсон», магазин бытовой техники «Техношок», косметический магазин «Л'Этуаль» и сеть кафе «Чайная ложка».

Старая часть Васильевского острова изобилует ресторанами и кафе. Неподалеку от метро «Василеостровская», на основных проспектах и «торговой улице» (6–7-я линии) представлены пиццерия Pizza Hut; рестораны быстрого питания «БлинДональтс», «Сбарро», «Макдоналдс»; рестораны японской кухни «Васаби», «Оригами», кофейни и чайные – «Чайная Ложка», «Кофе Хаус».

При очевидном дефиците продуктовых магазинов в Василеостровском районе представлены крупные магазины строительных товаров. Например, торговый центр «Василеостровский» (Железноводская ул., 3), специализирующийся на продукции для строительства и ремонта. Неподалеку, на проспекте КИМа, 13, расположен гипермаркет «К-Раута». В Гавани открылся гипермаркет «Метрика».

Особенно беден Васильевский остров на развлекательные комплексы. Единственный двухзальный мультиплекс «Нео» (сети «Кронверк Синема») работает в торговом центре «Балтийский». На территории гостиничного комплекса «Прибалтийская» работает центр водных развлечений «Вотервиль». Он стал мощным центром притяжения жителей со всего Петербурга и пригородных районов.

Инвесторы возлагают основные надежды на реализацию проекта «Морской фасад», рассчитывая, что это придаст новый импульс развитию всего острова. Ведь до сих пор этот район практически лишен объектов торговой и развлекательной инфраструктуры.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» средний уровень арендных ставок в Василеостровском районе на торговые помещения составляет около 1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц. Цены на аренду офисных помещений ниже – 850 руб. за кв. м в месяц за метр. Квадратный метр складской недвижимости можно арендовать в среднем за 260 руб. за кв. м в месяц.

Будущее зависит от ЗСД и намыва

Основные перспективы развития района связывают с реализацией двух крупных проектов: строительством Западного скоростного диаметра (ЗСД) и Морского пассажирского терминала. Строительство диаметра, который пройдет по западной оконечности Васильевского острова, значительно улучшит транспортную доступность района, разгрузит центр Васильевского острова, уменьшит количество пробок. Но это дальняя перспектива. Результатов строительства ЗСД стоит ждать не раньше 2012 года. «Строительство магистрали, безусловно, решит транспортную проблему, улучшит доступность к местам приложения труда, – считает Сергей Бобашев. – Но может испортить вид из окон на залив. Квартиры из-за этого потеряют свои видовые характеристики и подешевеют».

Создание современного Морского пассажирского терминала с пропускной способностью 2,5 млн пассажиров в год повлияет на развитие торговли и сферы услуг в районе. Проект предусматривает строительство нескольких терминалов и семи новых пирсов для швартовки больших морских кораблей (более 350 м в длину). Здесь будут останавливаться круизные паромы и лайнеры, что повлечет за собой развитие туристической индустрии.

Еще несколько крупных проектов запланировано на существующих и вновь намытых территориях западной части Васильевского острова. Территорию планируют использовать в коммерческих целях: под строительство жилой и деловой недвижимости. По словам господина Бобашева, большая часть этих проектов непродуманна. «Перспективы использования территории намыва для строительства жилых комплексов и бизнес-центров весьма туманны, – говорит он. – Бизнес тяготеет к сложившимся центрам деловой активности в центре города. Создавать новую общественно-деловую доминанту, если она уже развивается в центре, нецелесообразно. Такой проект может не оправдать ожиданий инвесторов. При планировании проектов строительства жилых комплексов на такой территории стоит учесть, что спрос на жилье в Василеостровском районе ограничен, и введение в эксплуатацию больших объемов жилья также не представляется рациональным».

Как считает Сергей Бобашев, на намываемых землях будет уместно строительство элитного жилья. Например, создание на месте намыва отдельных островов с элитной застройкой, связанных между собой эстакадами. Впрочем, такой проект может быть востребован рынком только в случае быстрого строительства и успешного функционирования ЗСД.

Дарья Куксенкова
bn.ru