Бывший директор компании Becar Commercial Property SPb Владимир Ядыкин, уйдя из компании в "свободное плавание", нашел инвестора и создал вместе с ним "BC Девелопмент", намереваясь вложить порядка $500 млн в несколько проектов в Петербурге и Ленобласти.

Первый – в зоне "Пулково-3". Площадь участка под строительство – 0,4 га: ранее здесь располагался один из вспомогательных объектов аэропорта. Участок и разрушенное здание выкупил одним из акционеров "BC Девелопмент", и теперь на улице Пилотов, 4 компания будет строить бизнес-центр класса В+.

"Мы рассчитываем, что объект будет высотой 8–9 этажей, – говорит генеральный директор "BC Девелопмент" Владимир Ядыкин. – Сейчас мы готовим тендер на генеральное проектирование объекта". Общая площадь планируется в пределах 23 тыс. м2, включая крытую парковку. Арендопригодная – 15 тыс. м2. Владимир Ядыкин рассчитывает, что количество парковочных мест будет из расчета одно место на 50 м2 офисных площадей, в то время как сегодня девелоперы предпочитают одно место на 100 м2.

Заявленный объем инвестиций – $50 млн, расчетный срок окупаемости – 7 лет. Впрочем, каким образом вкладчики будут возвращать средства – продавать или эксплуатировать объект, пока не решено. Владимир Ядыкин полагает, что после сдачи бизнес-центра в эксплуатацию арендные ставки составят от 1 до 1,3 тыс. рублей в месяц за 1 м2 без учета НДС. "В случае продажи $3–4 тыс. за метр – вполне реальная цена для подобного объекта", – рассуждает он.

Сторонние эксперты склонны считать, что в компании подстраховались и произвели расчеты по заниженным ставкам. По оценке председателя совета директоров "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН) Андрея Тетыша, цена продажи уже построенного и заселенного арендаторами с долгосрочными договорами бизнес-центра класса В+ составит минимум $4,5 тыс. за 1 м2. Руководитель проектного отдела ASTERA St.Petersburg Александр Волошин рассказал: "Арендные ставки офисов B и B+ в Московском районе сегодня составляют 720–1050 рублей за 1 м2 в месяц. Учитывая ожидаемый рост цен, вполне может оказаться так, что к моменту ввода бизнес-центра в эксплуатацию ставки окажутся даже выше прогнозируемых в компании".

Разработкой концепции проекта занимались компании Knight Frank и LCMC. Архитектурную идею разрабатывала студия "32 декабря". По замыслу архитекторов здание должно иметь г-образную форму. Владимир Ядыкин не уточняет, случайно ли это совпадение. Дело в том, что 80% компании "ВС Девелопмент" владеет структура, работающая в топливно-энергетическом комплексе. По сути это и есть инвестор проекта. Остальные 20% принадлежат менеджменту.

По словам Владимира Ядыкина, акционеры приняли решение об инвестировании в различные девелоперские проекты на Северо-Западе порядка $500 млн. "Мы будем поддерживать свой "проектный портфель" на этом уровне всегда", – говорит он.

В компании рассказали, что реализация всех этих проектов начнется не раньше весны 2008 года, и до этого времени оглашать их содержание не намерены. "Могу только сказать, что два проекта мы планируем реализовать в Ленобласти, общий объем инвестиции в них составит порядка $300 млн. Они в основном в области коммерческой недвижимости – логистические и другие инфраструктурные проекты, но включают в себя и часть жилой недвижимости – такой как малоэтажное строительство. Еще три проекта, включая бизнес-центр в Пулково-3, планируем к реализации в Петербурге. Здесь все в сегменте коммерческой недвижимости. Один проект, над которым сейчас идет большая работа, и который мы планируем обнародовать в мае 2008 года, – общей стоимостью около $100 млн".

Зона "Пулково-3" последние 2 года вызывает повышенный интерес девелоперов и инвесторов. "Это связано с планами города по развитию зоны аэропорта и созданию на его месте полноценного хаба. Здесь уже заявлено строительство порядка 250 тыс. м2 коммерческой недвижимости, но спрос на нее будет гораздо больше. Вся зона влияния аэропорта, которую планируют застроить до 2025 года, превышает 800 га", – рассказал Андрей Тетыш.

"Конечно, существуют риски, связанные со значительной удаленностью от метро, но сегодня мы все чаще видим, что крупные компании выбирают офисы, исходя не только из местоположения, но и из качества здания, понравившихся им с точки зрения архитектурных решений и т. д. Я не исключаю, что целевой аудиторией местных офисов станут компании, ведущие бизнес международного или всероссийского масштаба, а это сделает востребованными как офисную, так и гостиничную функции", – прогнозирует Александр Волошин.

Игорь Федоров
dp.ru