Продажа и аренда квартир в Санкт-Петербурге
Аренда коммерческой недвижимости
Залоговая недвижимость зарубежных Банков
Жить в долг или на чемоданах
Реклама банков призывает россиян брать ипотечные кредиты, хотя на сегодняшний день предполагаемый размер месячного платежа выше арендной платы за такую же квартиру. От съемной квартиры можно в любой момент отказаться, тогда как продать заложенную квартиру значительно сложнее. Арендная плата стабильно растет, но повышается также и стоимость недвижимости. Вот только далеко не все банки гарантируют стабильные ставки по кредитам. Вечно в долгу Сегодня двухкомнатную квартиру (не центр и не евростандарт) можно снять примерно за 20-25 тысяч рублей в месяц, плюс коммунальные платежи. Разумеется, ни один арендодатель или агентство не гарантируют, что через год цена не возрастет, а через несколько лет может удвоиться или утроиться. Сколько же будет стоить ипотека? Ту же «двушку» на первичном рынке можно приобрести за 5-6 млн. рублей. Допустим, кредит берется на 20 лет – молодая семья решила купить квартиру, дабы рассчитаться за нее к моменту, когда планируемый ребенок достигнет совершеннолетия. Если внести 2 млн рублей сразу и взять 3,5 млн в кредит, например, в банке «ВТБ 24», то ежемесячно надо будет отдавать порядка 40 тысяч рублей. Причем банк выдаст такую сумму, только если общий месячный доход молодоженов будет не ниже 75 тысяч рублей в месяц. Аналогичные условия и в «Городском ипотечном банке». В сумме же за 20 лет счастливые обладатели жилья заплатят за квартиру стоимостью в 5,5 млн рублей примерно 11,6 млн рублей. А плата за кредит почти утраивается! Нельзя забывать еще и о комиссионных и иных платежах, которые не входят в рассчитываемые суммы. Например, от 20 до 28 тысяч рублей банк возьмет за оформление и выдачу кредита (оценку и все прочее), а также обяжет застраховать риски (сумма зависит от ряда условий – возраста заемщика, состояния его здоровья, состояния объекта недвижимости, документов, на основании которых получено право собственности, и т.д. и в среднем составляет от 0,65 до 1,85 процента от суммы кредита). В итоге «набегает» еще около полумиллиона рублей. То есть счастливой семье в течение 20 лет придется отдавать в сумме около 42-45 тысяч рублей в месяц (включая коммунальные и иные платежи) за возможность растить ребенка в новой благоустроенной квартире. Это почти в два раза больше арендной ставки. Да здравствует инфляция! Но, в отличие от арендатора, собственнику жилья очень выгодно повышение цен на недвижимость. Уже до конца 2008 года эксперты прогнозируют увеличение стоимости жилья на 20-40 процентов. Это в два-три раза выше ставок по кредиту даже с учетом всех скрытых платежей. Доходы населения, как ни странно, тоже растут. Так, по данным Петростата, за минувший год средняя начисленная заработная плата в Санкт-Петербурге увеличилась на 32 процента. А следовательно, сумма в 42 тысячи рублей, которая сегодня составляет полторы хорошие зарплаты специалиста, через год не будет столь существенной. Кто не рискует Эти обнадеживающие для заемщика расчеты справедливы, только если ему гарантирована фиксированная кредитная ставка. «Некоторые банки предусматривают в кредитных договорах возможность изменения процентной ставки через пять лет после его выдачи, – разъясняет генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Санкт-Петербурге Елена Шевелева. - BSGV, в свою очередь, предусматривает изменение условий кредита только с согласия заемщика». Нет нормы об изменении кредитной ставки и в типовом договоре банка «КИТ Финанс». А вот в пресс-службе банка «Санкт-Петербург» сообщили, что ставка по ипотечным кредитам не является фиксированной: банк вправе в одностороннем порядке изменить ее размер в связи с изменением ставки рефинансирования ЦБ РФ, а также «по решению органов управления банка вследствие изменения процентной политики». То есть когда захочется! В случае несогласия с изменением размера процентной ставки заемщик вправе расторгнуть договор. То есть вместо тех же 42 тысяч рублей в месяц в один прекрасный день с клиента могут потребовать и 50, и 60 тысяч, либо отдавай сразу три миллиона. Ошибка резидента Заемщику грозят и другие опасности. Например, в договоре банка «КИТ Финанс» указаны полтора десятка случаев, когда заемщика могут обязать досрочно погасить кредит - отдавай через месяц всю сумму, или будут начисляться штрафные санкции и т.д. Некоторые пункты могут трактоваться очень широко. Например: в случае полной или частичной утраты или повреждения квартиры, а также в случае невыполнения обязанностей по уплате установленных законодательством налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, «если, по мнению кредитора, такие неплатежи могут привести к обращению взыскания на предмет ипотеки со стороны третьих лиц». С одной стороны, все логично: задолженность по квартплате может стать причиной ареста имущества. Вот только нигде не определены четкие границы, а банк вправе заподозрить кризис при задержке уплаты налога на имущество или коммунальных платежей даже на неделю. Причем далеко не всегда по вине гражданина: квитанции на оплату жилья часто доставляются с опозданием, а в течение нескольких лет многие петербуржцы вообще не получали уведомления от фискальных органов на уплату налога на имущество. Все эти неурядицы позволяют банку потребовать досрочного возврата кредита. И нет никаких гарантий, что в случае, например, повторения дефолта 1998 года даже самые добросовестные кредитные организации не воспользуются своим правом.
Павел Нетупский, |